20170603 【 購屋全攻略 買房看屋注意事項 抗黑心房產達人SWAY 】(轉貼)

2011年02月22日 由 蔣小姐



SWAY大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業至今，做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業。網路起飛時，躬逢其盛，與友人合組不動產網站，後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。

抗黑心房產達人SWAY
"抗黑心房產達人SWAY"
他曾被黑心建商告「加重誹謗」罪，也曾被疑似黑心建商放話要廢了網站、讓他走不出大門，所幸目前仍在不動產相關領域繼續發揮，提供廣大網友房地產資訊。個性低調，卻口鋒筆利，寫了兩本暢銷書《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》，被網友盛讚為「讀過最有用的購屋指南」。

攻略一：購屋前先算錢

他建議想買房子的人先用現金三分法來分配薪水，讓消費三分之一、儲蓄三分之一、房貸三分之一。
房貸不要超過你每個月收入的三分之一，學會用數字控制自己，才不會變成屋奴，過沒品質的生活。
「房子是拿來住的，不是讓你困擾的。」SWAY說。

抓出每月生活所需財務要健康

抓出自己每個月的固定支出，包括你所有的食、衣、住、行、育、樂、保險等費用，假設你每個月的固定開銷是三萬元，那麼半年就是十八萬。
接著就能算出自己可以動用的錢有多少，如果你有一百萬存款，扣除十八萬元的生活預備金，剩下的八十二萬元就是你的自備款。

"購屋前要先衡量自己付房貸的能力"
購屋前要先衡量自己付房貸的能力
SWAY指出，想買房子的年輕人存款至少要抓房價的三成，也就是購屋能力是兩百七十三萬。
他說，買房子千萬別逞強，不要打腫臉充胖子，沒有足夠的能力就不要買，現在租房子不貴，不如租房子，不要買房子。

不要想得太美好 保守總比垮掉好

SWAY說：「雖然房價長期看漲，千萬不要預期以後的薪水會比現在高，這是很多人買屋的迷思。」
房價長期看漲指的是二十年、三十年，在十年內房價還是有起伏的問題，一定要以保守的態度面對。

世事無絕對，景氣不好的時候，誰都有可能放無薪假，或者失業，你的收入並不一定會隨著年紀往上走，現在連公務員都有退場機制了，
要從長遠的角度思索房貸，不要對未來充滿美好的想像，也不要輕易預支未來的薪水，不論是信用卡或貸款，付清前都是「借款」。

有人會質疑，反正現在房貸利息低，又有兩年的寬限期可以用，有什麼關係！SWAY提醒過度樂觀的購屋者，
現在每個月都有很多房屋被法拍，那些人當初也沒想到會有付不出房貸的一天，一旦被斷頭，連頭期款都付諸流水，賠錢是很心痛的，不必親身經歷繳學費。

"買房須衡量工作地點與交通"
買房須衡量工作地點與交通，SWAY建議：「工作在哪，就往哪買。」


攻略二：確定地點 集中火力看房

要買哪裡呢？是網友最常問SWAY的問題，很多人考慮到小孩的學區、交通、有沒有「錢景」（未來的升值空間）……
就越來越困惑，無法抉擇，SWAY建議要回歸自己熟悉的生活圈，不要讓仲介幫你挑地點。

離娘家近貼心，到婆家近方便

SWAY建議新婚夫妻可以選擇離婆家或娘家近的房子，老人家常常會幫忙出自備款，有時候也會幫忙帶孩子，
住得近一些，方便互相照應。如果來自外地的首購族，沒有這層顧慮，可以優先考慮從工作地點附近找起。

衡量工作地點與交通

SWAY說：「工作在哪，就往哪買。」除了父母因素之外，最應該優先考慮的就是工作地點。
多數人都是生活安定下來之後才會買房子，有了固定的工作，而且可能一做就是幾十年。
相同的行業通常集中在同一個區域，例如：內湖的內湖科技園區、內湖的媒體圈、南京東路的金融圈等。

SWAY不建議為了買大坪數，用通勤時間換取空間，讓自己每天花兩個小時在通勤。
「不要為了買房子，讓你的生活更加痛苦，寧可買小，而且市中心一定比郊區保值。」SWAY說。

"購屋不要陷入地段迷思"
不要陷入地段迷思，買下不熟悉的新環境。
小心「地段」陷阱

SWAY提醒年輕人，不要因為建商正在炒作某個新環境，讓你覺得未來一片光明，就傻呼呼買了你根本不熟的新環境，除非你的工作地點就在附近。

「桃園藝文中心」就是最具代表性的例子，原本一片荒涼的區域，自從「桃園藝文中心」的建設計畫一傳出，
建商就在附近推出了一堆建案，冠上「桃園藝文中心」的利多之後，這裡的房價就水漲船高。

SWAY認為，藝文中心對房價增值的幫助其實有限，只是聽起來比較動聽，比較好做行銷罷了，年輕人涉世未深，
耳根子不要太軟，別看太多勾勒未來前景的新聞，傻呼呼買了傳說中「錢」途似錦的新環境。

攻略三：挑房仲 化被動為主動

SWAY說，去海鮮店吃飯，只要是請海鮮店店員幫你搭配魚蝦，通常上桌的是奄奄一息的魚，
失去彈性的蝦，除非自己站在水槽前挑選，指定要哪一尾魚，才不會吃虧，跟經紀人交手也是一樣的道理。

"購屋選房仲"
坊間房仲公司林立，SWAY建議先做好功課，再找房仲經紀
如果沒做功課直接就踏入房仲店，要經紀人介紹你預算中的房屋，任憑經紀人擺佈，
就會變成經紀人眼中的肥羊，把所有賣不出去的房子都介紹給你看。SWAY說：「只要讓房仲知道你是有做準備的，他就不會推薦一堆爛貨給你。」要化被動為主動，讓經紀人知道你有搜尋過物件，再去找房仲。

由小見大 襯衫識人學

SWAY認為經紀人找對了，購屋才能事半功倍，挑選經紀人，第一步就是觀察他的襯衫有沒有燙過。他認識的優秀經紀人，
每一個人的襯衫都是燙得畢挺，各大房仲公司旗下前幾名的超級經紀人更是如此。



SWAY說：「就我的觀察，經紀人會注意襯衫、鞋子的很多，可是比較差的經紀人就不會注意這些細節。」如果經紀人有體味，他一定不要這個經紀人。

他認為經紀人是服務業，是不能不修邊幅的，如果連自身的服裝整齊都做不到，自己儀容的明亮清爽都顧不好的經紀人，多半思考過度主觀，容易自以為是，那麼房屋的交易安全、產權等細節，你無法指望他能讓你放心。「經紀人越龜毛對你的房子越有保障。」找經紀人就是要找吹毛求疵的，他才會幫顧客找房子時也吹毛求疵。

獨立思考看房靠自己

SWAY說了一個經紀人的小故事，如果經紀人想賣自己簽進來的「專任委託約」（委託期間僅由一家仲介負責銷售）A案，他可以先介紹十個案子給你，都誠實的告訴你哪裡有問題，取得你的信任，最後再跟你推薦A案，你就買了，也有這種可能性。「經紀人所有的話你都要經過自己篩選。看房子一定要自己會，因為經紀人為了賣房子都說好。」SWAY說。

攻略四：看屋實戰守則

SWAY分享他看過上千棟預售屋、新成屋、中古屋的經驗談，看房子其實從進門以前就開始了，SWAY表示，他會站在大門口往外看，第一時間看的是電線、廟、馬路。

守則1：掃瞄大環境

高壓電塔、變電箱或電線在住宅邊，不論對健康會不會有影響，光是看到感覺就不好；家附近有廟是他也不喜歡的，無論是土地公還是道教廟，都免不了做法事的噪音，廟簷的飛龍走鳳對風水也有影響，容易使住戶住得不安穩；馬路則是看有沒有路衝？寬度夠不夠？為了身家性命的安全起見，馬路路寬至少要六米以上，消防車才能進得去。

"購屋看外牆"
仲介帶你看房屋，通常會快速帶你到室內看裝潢與屋況，不會提醒你看外觀，但是外觀可以看出許多端倪
守則2：外牆學問大

如果看的是中古屋，在踏入房屋之前，SWAY提醒，一定不要漏掉看外牆。

第一，如果你看的中古大樓外牆都黑黑髒髒的，不鏽鋼也生鏽了，當你觀察附近的中古大樓也有潮濕的痕跡，可以想見將來少不了除濕機。

第二，磁磚是不是平整？或是斑駁掉落？顏色統不統一？磁磚是一批批燒出來的，每一批顏色都會些微差異，只要是後來換過的，顏色都會不一樣。若是經歷過地震，磁磚嚴重掉落，磁磚重新整修補貼的就會有色差，色差面積過大的外牆，表示這棟大樓施工品質不佳，或是屋齡太舊，看外牆可以讓你對中古屋的品質心裡有個底。

第三，鐵窗也有學問在，大樓如果統一裝設鐵窗，外觀一致，表示鄰居素質整齊，統一規格或各裝各的，對房價也有影響。

守則3：看屋必備小工具—香水、衛生紙、手機、充電器

看屋時把窗戶全部打開，帶著一瓶香水，到廁所、廚房噴一噴，然後四處繞繞
，就能預先知道將來廁所異味會不會飄出來，煮菜油煙味會不會瀰漫到客廳，確定房屋的通風如何。

看房子時他會把所有的水龍頭都打開，看看水壓夠不夠大。廁所也是他一定會測試的，他會把五、六張衛生紙揉成一大團，丟到馬桶裡，來測試管線的狀況。

機則是用來隨手拍下房屋的狀況，你才能在看完一百間房屋後，做個完整的整理。
如果談好買賣含冷氣或家具，可以順手拍下來，當成未來合約的憑據。

很多投資客的房子會做假插座，SWAY一定會帶著充電器去檢查插座，
也曾經抓到過沒電的黑心插座，只要發現黑心插座，整間屋子的線路都要重拉。

SWAY說：「買房子這麼貴，看房子手要很賤。」房屋的風向、水壓、管線……
這些仲介絕對不會告訴你的事，都是小地方，卻跟你以後過日子舒不舒服息息相關。

守則4：看屋挑時辰，三與八停、看、聽！

SWAY說：「下午三點看有沒有西曬，晚上八點是看你的鄰居。」下午三點是看房子的好時間，房子有沒有涼風、對流、異味，在這個時間點都格外容易發現，如果有午後雷陣雨，房子會不會漏水更是一覽無餘。

白天看屋有白天要看的，晚上看屋也有晚上要看的。
晚上八點住戶多半已經回到家，白天看屋你很難發現樓上噪音大不大，樓上的小孩是不是會鬼吼鬼叫或嬉戲奔跑，這些都要晚上才分曉。

晚上八點可以看看鄰居在看什麼節目，是不是跟著政論節目罵成一團，與你的政治傾向相不相同？ SWAY提醒，晚上八點看房子時，務必靜下來聆聽街上的車聲、隔壁跟樓上的聲音，當成購屋的參考。

此外，看房子記得要走樓梯，看看住戶垃圾是不是會亂丟，鞋櫃、鞋子有沒有亂擺，公共空間整不整齊。
如果有兩間房屋在考慮，鄰居的生活習慣跟你一不一致，也是你決定買哪間房子的關鍵。

"購屋注意"
買房子最好多看一些物件再下手，不要匆忙買進
守則5：多看物件 別匆忙買進

SWAY表示，年輕人買房子不要不好意思，不要怕累、怕麻煩，年輕人買網拍，連一件上衣都要看評價，
查心得，找好幾天才購買，房屋可能是人生中最大筆的支出，更要多看多比較。


懶得看房子，輕易買房子，下場就是上蘋果日報、壹周刊投訴，一把鼻涕，一把眼淚講述受騙經過。
他建議年輕人至少花半年以上的時間來房子，一步一腳印，從看屋實戰經驗累積心得，才能買到好房子。